Vai alugar uma casa? Descubra quais são os seus direitos e deveres no contrato de aluguel e evite problemas. Saiba mais!
Se você pretende alugar uma casa ou apartamento, ou é dono de um imóvel que está vago para locação, tem que ficar atento às regras e condições que existem nesse processo. É importante saber, por exemplo, quais informações precisam estar no contrato, quem paga o condomínio e o que fazer caso apareça alguma reforma inadiável.
Para ficar por dentro dos direitos e dos deveres tanto do locador (o dono do imóvel) quanto do locatário (quem mora de aluguel), confira as respostas para 17 dúvidas comuns sobre esse tema.
- Dúvidas sobre contrato de aluguel
- Dúvidas frequentes do morador
- Dúvidas frequentes do dono do imóvel
- Alugar ou financiar?
- Atenção com o contrato de aluguel!
Dúvidas sobre contrato de aluguel
1. O que é o contrato de aluguel ou de locação?
É o documento que passa para o inquilino (ou locatário) o direito de morar temporariamente em um imóvel que não é dele. Além disso, o contrato também mostra os direitos e os deveres de cada um.
2. Que informações o contrato de aluguel precisa ter?
Não existe uma regra geral, mas algumas informações básicas são importantes. “É o caso de informações pessoais do inquilino e do locador, a descrição do imóvel, a duração e o valor do aluguel, além de explicações sobre quem pagará os encargos, como IPTU, condomínio e etc”, explica o advogado especialista em direito imobiliário José Guilherme Gregori*.
3. O inquilino pode sair do imóvel antes do contrato de aluguel terminar?
“Sim, desde que ele pague a multa prevista no contrato para esta situação”, informa a diretora de locação da Associação de Administradores de Bens Imóveis de São Paulo, Moira Regina Alkessuani. Normalmente, a multa é maior quando o contrato ainda está no começo.
4. É possível aumentar o prazo do contrato de locação?
Se o contrato de aluguel chegar o fim e o inquilino continuar no imóvel por mais trinta dias, o dono da casa pode concordar com essa situação e deixar o prazo “indeterminado”. No entanto, quem está morando no imóvel precisa regularizar o prazo para garantir os direitos que tem.
5. Qual garantia o inquilino precisa dar para conseguir alugar a casa ou apartamento?
Saiba que você não é obrigado, por lei, a apresentar garantias, mas dificilmente o proprietário aceitará o acordo sem ter alguma segurança. Confira as três principais garantias utilizadas nos contratos de locação:
– Depósito Caução: valor que você paga antecipadamente para garantir que o proprietário não terá prejuízos. “Ele costuma ser três vezes o valor do aluguel e é depositado em uma conta poupança. No final, o locador tem que devolvê-lo com a correção da poupança”, indica Moira. Se você perder o cheque caução, ele deverá ser sustado, mas você deverá fazer uma folha nova.
– Fiador: um terceiro, que pode ser parente ou amigo de quem vai morar de aluguel, se compromete a cobrir a parcela, caso o inquilino atrase o pagamento.
– Seguro de fiança: pode ser pago à vista ou mensalmente. “Costuma ter um valor um pouco maior que uma parcela do aluguel”, informa a porta-voz da AABIC, Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo.
6. Quem deve pagar o IPTU, o condomínio e demais taxas: locador ou locatário?
“A lei determina que o IPTU seja pago por quem mora de aluguel no imóvel, assim como os gastos normais do condomínio. No entanto, algo pontual, como o dinheiro para consertar um elevador, deve ser pago pelo dono”, conta o advogado de direito imobiliário. Lembrando que sempre vale o que está no contrato, mesmo que seja um acordo diferente do que diz a lei.
7. Como deve ser feito o pagamento do aluguel do imóvel?
Depende do acordo feito entre o dono do imóvel e quem mora de aluguel. “Eu recomendo as transferências eletrônicas, são mais rápidas, práticas e seguras”, opina José Guilherme Gregori.
8. Qual é a diferença entre reajuste e revisão de aluguel?
O reajuste é a atualização no valor do aluguel que ocorre todo ano – e aumenta de acordo com o que o inquilino e locador concordaram no contrato. “Já a revisão acontece quando a mudança no aluguel (tanto o aumento quanto a diminuição) acontece por conta de uma decisão entre os dois, com a intenção de chegar a um valor adequado aos dois”, explica Gregori.
Dúvidas frequentes do morador
9. Quais são as principais obrigações do inquilino?
Pagar as parcelas em dia e manter a casa em boas condições para devolvê-la em ordem ao final do contrato de aluguel. Isso quer dizer que, se algum defeito surgir enquanto você estiver alugando o imóvel, é sua responsabilidade reparar o dano e avisar o dono do imóvel. Você também precisa permitir a entrada do locador para vistorias, mas desde que ele tenha marcado horário com antecedência. Confira os principais deveres de quem mora de aluguel.
10. O dono do imóvel pode cobrar pelo contrato de aluguel?
“Não, qualquer cobrança pela emissão do contrato é proibida”, afirma a diretora de locação da AABIC, Moira Regina Alkessuani.
11. O locador pode me expulsar do imóvel antes do fim do contrato?
Não. Se você respeita o acordo feito com o locador e paga as contas em dia, o dono não pode expulsá-lo da casa antes do prazo previsto.
12. O valor do meu aluguel será sempre fixo?
Não. O aluguel sofre um aumento a cada 24 meses, mas este reajuste normalmente está indicado no contrato. Quando o aluguel está muito acima ou abaixo do valor de mercado, também pode acontecer uma mudança no valor.
13. Eu posso reformar o imóvel que aluguei?
Sim, mas você precisa conversar com o locador e conseguir a autorização para fazer as mudanças que deseja. Veja mais sobre a reforma de imóvel alugado.
Dúvidas frequentes do dono do imóvel
14. Quais são as principais obrigações do locador?
Ao alugar uma casa, o dono precisa entregá-la em boas condições. Além disso, é papel dele informar as características do imóvel no momento em que será alugado – o que protege todos os envolvidos no acordo.
15. O dono pode vender a casa e repassar o contrato de aluguel?
Sim, mas antes o locador precisa oferecer a compra da casa para o inquilino, porque ele tem a opção de comprar o imóvel antes de outro interessado.
16. O inquilino devolveu o imóvel com defeito. O que fazer?
Nesse caso, o dono do imóvel pode entrar com uma ação judicial contra quem estava na casa e pedir o pagamento ou reembolso do valor da reforma.
17. O que acontece quando o inquilino atrasa os pagamentos do aluguel?
O dono do imóvel precisa ir atrás do locatário, pedir explicações para os atrasos e tentar normalizar o pagamento. Se esta conversa não resolver o problema e não houver outra saída, talvez seja o momento de mover uma ação de despejo contra o inquilino.
Alugar ou financiar?
Está na dúvida entre alugar e financiar um imóvel? Nós podemos ajudá-lo! Confira aqui três bons motivos para sair do aluguel.
Atenção com o contrato de aluguel!
Na pressa de fechar o negócio, muitos deixam de lado detalhes importantes do contrato ou até alugam a casa sem contrato algum. No entanto, este documento é muito importante tanto para o dono do imóvel quanto para o inquilino. Afinal, ele define as regras de locação e deixa claro os direitos e as obrigações de cada um. Veja o que deve estar em um contrato de aluguel.
*Especialista em direito imobiliário e sócio da Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados (DGCGT) (www.dgcgt.com.br).
