O que fazer se o imóvel não tem escritura

Se você comprou uma casa que não tem escritura, ela está em situação irregular. Conheça os riscos desta condição e saiba o que fazer para regularizá-la!

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Ao tentar comprar um imóvel sem escritura, a venda até pode acontecer, mas o comprador correrá riscos, pois o imóvel não existirá judicialmente e terá limitações na forma de pagamento. Entenda melhor o que você pode fazer se essa situação acontecer com você.

O que acontece se o imóvel não tiver escritura?

Segundo a lei, isso significa que o vendedor não é o proprietário. Ou seja, se você fizer a compra e quiser passar a escritura para seu nome, precisará localizar o dono. A venda poderá ser feita, mas será por meio de um contrato de gaveta ou “Compromisso de Compra e Venda”. Esses acordos são feitos apenas entre você e o vendedor, mas não valem na Justiça.

“Se você fizer um contrato de gaveta e o antigo dono vender o imóvel de forma regular para outra pessoa que faça o registro, este comprador será o dono da propriedade e, dificilmente, o seu contrato de gaveta conseguirá reaver o imóvel”, explica Marcelo Tapai, presidente do Comitê de Habitação da Ordem dos Advogados do Brasil, de São Paulo. Por isso, guarde todas as contas e documentos que comprovem que você tem a posse do imóvel (ou seja, que você mora lá). E programe-se para regularizar a situação o quanto antes.

Quais os principais problemas em comprar um imóvel sem escritura

Em relação ao pagamento, muitos bancos não fazem financiamento para este tipo de imóvel. Além disso, talvez você gaste mais com a regularização do que gastaria para passar uma escritura para seu nome. Caso o documento não seja feita, você pode perder o imóvel. Se o vendedor agir de má fé e fizer a venda para duas pessoas ou tiver alguma dívida em que o imóvel é a garantia, você poderá perdê-lo. Isso pode acontecer porque, para a Justiça, o imóvel pertence a quem tem a escritura. “Imóveis sem matrícula estão em situação irregular e, por mais tentadora que seja a oferta, procure evitar comprar uma propriedade nessa situação”, assegura Marcelo.

Como regularizar um imóvel nesta condição

Há quatro maneiras diferentes de tentar regularizar o imóvel que está sem escritura.

Regularizando o projeto de construção

Esse tipo de regularização deve ser feita quando o terreno tem escritura e a casa não, por exemplo. O processo é feito na prefeitura da cidade onde o imóvel está e no Cartório de Registro de Imóveis. Também será preciso contratar um arquiteto para fazer as medidas do imóvel e realizar o projeto dele.

Encontrando os antigos proprietários

O comprador do imóvel também pode procurar os antigos donos da casa ou apartamento e comparecer em um Cartório de Notas para solicitar a lavratura do documento. É importante lembrar que alguns documentos são necessários neste processo, como RG, CPF, Certidão de Casamento – se houver -, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros. Vale a pena entrar em contato com o cartório para ter esta lista completa.

Usucapião

No caso de não encontrar os antigos proprietários, ainda é possível abrir o processo de usucapião. Neste processo, o indivíduo que mora há mais de 5 anos no imóvel sem escritura pode ser declarado dono oficial da propriedade, e ter a escritura em seu nome. Para isso, é preciso fazer o pedido no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, e comprovar o tempo de moradia no imóvel em questão.

Contrato de gaveta

No contrato de gaveta, o comprador tem que reunir todos os comprovantes relacionados à compra do imóvel e ao financiamento – se houver -, e pedir para que a propriedade seja passada para o seu nome. Vale saber que este tipo de regularização é o menos indicado, uma vez que é bem arriscado – considerando que o proprietário legal ou seus herdeiros podem requerer o bem -, não é aceito por bancos para fazer financiamento, e ainda tem custos altos.

Comprei o imóvel sem escritura e não sei quem é o dono. E agora?

Você pode recorrer à lei de usucapião. Porém, para isso, você precisa morar no imóvel há, no mínimo, cinco anos e, no máximo, 15 anos. Essa lei define a aquisição da propriedade de acordo com a posse prolongada. Lembrando que você precisa pagar as taxas e impostos do imóvel durante esse período para conseguir provar que mora nele. Para fazer uso dessa lei na Justiça, você precisará recorrer a um advogado. Veja como conseguir um advogado de graça.

Quanto custa uma escritura de imóvel

O custo varia de estado para estado e de acordo com o preço do imóvel. Procure o cartório de imóveis da sua cidade para se informar. Como exemplo, a escritura de uma casa de R$ 150 mil reais no estado de São Paulo sairá por R$ 2.348,37, segundo cálculo do 26º Tabelionato de Notas de São Paulo.

O que é a escritura de um imóvel

A escritura é um tipo de contrato que contém todas as informações da venda do imóvel, além dos dados do comprador e do vendedor. Ou seja, é o documento que comprova quem é o proprietário do imóvel. Para esse documento ter valor legal, ele precisa ser registrado em cartório.

Para retirar o documento, existe a cobrança de cerca de 4% do valor do imóvel e uma outra taxa, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, conhecido pela sigla ITBI – que é uma cobrança do município onde a casa ou apartamento esta localizado.

No momento da compra de um imóvel, a escritura está na lista dos documentos que precisam estar em dia, e ainda deve ser assinada juntamente com o contrato de compra e venda, trazendo segurança tanto para o comprador, como para o vendedor.

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